蔡文华与中国工商银行股份有限公司呼伦贝尔分行等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

2016-11-18 10:15:32

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民事判决书

                        （2016）内0782民初215号

原告蔡文华，女， 1964年3月10日出生，满族， 牙克石市人大常委会职工，现住内蒙古自治区呼伦贝尔市牙克石市。

委托代理人萨丽娟，内蒙古环通律师事务所律师。

被告中国工商银行股份有限公司呼伦贝尔分行，住所地内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区。

负责人徐国君，行长。

委托代理人陈国新，内蒙古乌恩律师事务所律师。

被告中国工商银行股份有限公司牙克石支行，住所地内蒙古自治区呼伦贝尔市牙克石市。

负责人张显波，行长。

委托代理人王冰，中国工商银行股份有限公司牙克石支行副行长。

原告蔡文华与被告中国工商银行股份有限公司呼伦贝尔分行（以下简称呼伦贝尔分行）、中国工商银行股份有限公司牙克石支行（以下简称牙克石支行）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月18日立案受理。依法由审判员姜晓文于2016年3月18日、2016年7月18日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告蔡文华的委托代理人萨丽娟，被告呼伦贝尔分行的委托代理人陈国新，被告牙克石支行的委托代理人王冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告蔡文华诉称，2012年4月15日原告与被告呼伦贝尔分行签订了《房屋租赁合同》，约定原告将位于牙克石市暖泉办事处运粮队内粮食住宅楼1单元1层1号门市房出租给被告呼伦贝尔分行，用于24小时自助银行；年租金为34000元；租期为10年，自2013年5月1日起至2023年5月31日止。合同签订后由被告牙克石支行实际使用该房屋。原告按约定将房屋交付给被告牙克石支行。合同履行两年半后，被告于2015年11月2日以业务量少、效益低下为由，要求与原告解除合同，并向原告送达了书面解除通知。原告接到通知后，便与被告单位职工牟丽君、王冰电话联系，要求被告将房屋恢复原状并支付违约金。被告未答复于原告。原告于2015年11月30日书面回复被告，表示不同意解除合同。在原、被告签订合同时，原告考虑与被告签订的合同时间较长，原告提前解除了与威狮轮胎修理部的人租赁合同而与被告签约并同意被告对房屋的结构装修予以彻底改变。请求：1、被告赔偿原告履行合同后的可得利益18万元；2、将房屋恢复原状（庭审时变更恢复原状的经济损失59500元）。

被告呼伦贝尔分行庭审辩称，一、对原告诉称的房屋租赁事实、租期以及解除合同的事实无异议。被告呼伦贝尔分行同意按月租金的10%即281元承担违约责任；二、双方在合同中约定，合同解除后，承租方不承担恢复原状；三、呼伦贝尔分行保留另案起诉原告返还剩余租金的权利。

被告牙克石支行庭审辩称，原告所称多次与被告牙克石支行联系，没有给予答复不属实。事实上，牙克石支行于2015年11月18日、2015年11月25日、2016年1月5日、2016年1月12日与原告电话联系沟通解决此事，但是原告总是说忙，不同意牙克石支行提出的解决方案。

经审理查明，原告蔡文华与被告呼伦贝尔分行于2013年4月15日签订《房屋租赁合同》约定，原告（甲方）将位于牙克石市暖泉办事处运粮队院内粮食住宅楼1单元1层1号房屋出租给被告呼伦贝尔分行（乙方）用于24小时自助银行；租期为十年，自2013年5月1日起至2023年5月31日止；租金约定为开始的三年每年租金为34000元，每三年调整一次租金，幅度为根据市场价格在上次租金的基础上增减10%；租金支付方式为每年的5月1日后支付当年的租金；甲方允许乙方在不影响房屋主体结构安全的情况下可以对房屋进行装修、装饰或添置；合同另约定，经甲乙双方协商一致可以解除合同，租赁期满或合同解除后，乙方添置的新物可由其自行取回，而对于乙方装饰、装修的部分具体的处理方法为：乙方不需要向甲方支付恢复原状所需的费用、甲方若违约提前收回房屋则应赔偿乙方装饰、装修的损失；合同第十四条违约责任（五）约定，租赁期内，乙方需提前退租的，应提前30日通知甲方，并按月租金的10%支付违约金。合同签订后，原告按约定履行了交付房屋的义务，被告对承租房屋按自动取款机的要求对房屋进行了改造、装修和添附。合同履行至2015年11月2日时被告牙克石支行通知原告解除租赁合同，原、被告之间就解除合同后的赔偿未能达成协议，原告诉至本院请求：1、被告赔偿原告履行合同后的可得利益18万元；2、恢复原状的经济损失59500元。

另查明，被告牙克石支行自2013年5月1自至2015年5月1日向原告交纳了三年的租金，租金截止期为2016年4月30日。被告牙克石支行已将承租房屋内自助银行设备拆除，停止营业。

原告蔡文华提交证据如下：

1、2013年4月15日原告与被告呼伦贝尔分行签订的《房屋租赁合同》。证明双方存在房屋租赁合同关系，租期为十年，年租金为34000元；解除合同的条件是双方协商一致，解除合同的违约金为月租金的10%过低，要求按被告未履行合同九十个月的租金的20%承担违约责任。被告呼伦贝尔分行认为，对该证据的真实性无异议，但不同意原告提出按未履行合同租金20%承担违约责任，同意按月租金的10%即281元给付原告违约金。被告牙克石支行未发表质证意见。因该证据系原件且被告工行呼伦贝尔分行无异议，故本院对该证据的真实性予以确认。

 2、2015年11月29日原告给被告牙克石支行复函。证明原告不同意解除合同，（如果被告解除合同）要求被告赔偿损失25万元。二被告对该证据的真实性无异议，但均不同意原告提出的条件。因二被告对该证据的真实性无异议，本院予以采信。

3、出租房屋外观照片三张。证明原告的房屋由被告按ATM取款机的要求对房屋进行了改造，恢复原状的费用较大，同时证明原告将原承租户威狮轮胎修理部介绍给邻居，给原告造成了损失。因二被告对该证据的真实性无异议，本院予以采信。

被告呼伦贝尔分行未提交证据。

被告牙克石支行未提交证据。

本院出示证据：

内蒙古中建鼎信工程项目管理有限公司作出的《出租房屋恢复原状工程造价鉴定报告》。证明原告租出房屋恢复原状的造价为38048元。原告及二被告对该证据均无异议，本院予以确认。

本院认为，原告蔡文华与被告呼伦贝尔分行签订的《房屋租赁合同》主体适格、内容合法、权利义务关系基本明确，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款：“依法成立的合同，自成立时生效。”之规定，为合法有效。被告呼伦贝尔分行在合同履行期限内，非法定事由及约定事由擅自解除合同已经构成违约。且原告因被告提前解除合同的赔偿事宜提起诉讼。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；”之规定，原、被告之间《房屋租赁合同》应于2016年4月30日予以解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，原告请求被告赔偿原告履行合同后的可得利益18万元、恢复原状的经济损失59500元的诉讼请求，本院对其合理的部分予以支持：合同中约定提前解约的违约金为月租金的10%，被告认为是一个月租金的10%，原告认为是被告不履行合同剩余期间租金的10%，双方就违约金计算方法发生争议。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”之规定，本院认为，应为被告未履行合同期限租金总额的10%，标准按月租金标准计算。另该合同文本为被告牙克石支行打印，不能证明该违约条款是与原告充分协商的结果，发生争议时应按有利于原告进行解释。故原告请求被告按履行合同后原告可得利益18万元，要求被告承担违约责任的诉讼请求，本院支持被告给付原告违约金23800元（34000元/年×7年×10%）。原告提出按被告未履行合同九十个月租金的20%承担违约责任的请求，本院认为，根据房屋租赁合同的特点，过分高于原告发生的实际损失，本院不予支持。原告房屋恢复原状的费用经评估机构鉴定为38048元，故原告请求被告给付恢复原状的损失59500元的诉讼请求，本院支持被告赔偿38048元。二被告提出合同约定被告不承担恢复原状所需费用的抗辩理由，因被告在合同履行期限不足1/3时就提出解除合同，故本院不予采纳。被告呼伦贝尔分行与被告牙克石支行在行政上具有管理与被管理的关系，且与原告签订合同的主体并非是牙克石支行，根据合同的相对性，牙克石支行不应承担民事责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十一条、第九十四条第（二）项之规定，判决如下：

一、于2016年4月30日解除原告蔡文华与被告中国工商银行股份有限公司呼伦贝尔分行签订的《房屋租赁合同》；

二、被告中国工商银行股份有限公司呼伦贝尔分行于本判决生效之日向原告蔡文华交付承租房屋；

三、被告中国工商银行股份有限公司呼伦贝尔分行于本判决生效之日起十日内，给付原告蔡文华违约金23800元；

四、被告中国工商银行股份有限公司呼伦贝尔分行于本判决生效之日起十日内赔偿原告蔡文华房屋恢复原状的损失38048元；

五、驳回原告蔡文华对被告中国工商银行股份有限公司牙克石支行的诉讼请求；

六、驳回原告蔡文华的其他诉讼请求。 

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1950元（原告已预交），由原告蔡文华负担1280元，由被告中国工商银行股份有限公司呼伦贝尔分行负担670元；鉴定费4000元（原告已预交），由被告中国工商银行股份有限公司呼伦贝尔分行负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。

  审  判  员    姜 晓 文

二 〇 一 六 年 七 月 二 十 一 日

书  记  员   吴 姗 姗

附：本判决所依据的相关法律

一、　《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
　　法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。

　《中华人民共和国合同法》第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。

　　二、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
　　（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
　　（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
　　（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
　　（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
　　（五）法律规定的其他情形。
　　法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。
  　三、《中华人民共和国合同法》第九十七条 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。