王广林与牙克石龙德房地产开发有限公司、刘德臣确认合同有效纠纷一审民事判决书

2016-11-22 10:03:41 

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民事判决书

                        （2016）内0782民初979号

原告王广林，男，1971年1 月7日出生，汉族，无职业，现住河南省长垣县。

委托代理人周光伟，吉林佰助律师事务所律师。

被告牙克石龙德房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区呼伦贝尔市牙克石市。

法定代表人孙玉琴，董事长。

委托代理人孙文，牙克石龙德房地产开发有限公司法律顾问。

被告刘德臣，男，1967年8月19日出生，汉族，无职业，现住吉林省长春市。

原告王广林与被告牙克石龙德房地产开发有限公司（以下简称龙德公司）、刘德臣确认合同有效纠纷一案，本院于2016年5月3日受理后，依法组成由审判员姜晓文担任审判长，人民陪审员张艳丽、李玉玲参加的合议庭，于2016年6月20日公开开庭进行了审理。原告王广林的委托代理人周光伟，被告龙德公司的委托代理人孙文到庭参加诉讼；被告刘德臣经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。

原告王广林诉称，被告龙德公司开发的龙德幸福里小区房屋建设工程，由河南华普建设工程有限公司（以下简称华普公司）承建。华普公司将该项工程转包给被告刘德臣垫资施工。被告刘德臣将工程中的外墙保温及涂料施工（含人工、材料）分包给原告垫资施工，施工价款为670万元。原告施工完成后，与被告刘德臣进行工程结算时，被告刘德臣以被告龙德公司未给付华普公司结算款，被告龙德公司同华普公司及刘德臣已签订工程款抹账（抵销）为由，被告刘德臣提出用抵账的387个车库中的88个冲抵原告的施工款670万元。原告无奈同意抵账，于2015年6月22日同被告龙德公司、刘德臣签订《工程款抹账协议》。协议签订后，被告龙德公司、刘德臣向原告交付了约定的88个车库，原告接受后，欲对外出售或抵账时，因被告龙德公司未按约定办理房屋所有权登记，导致原告无法出售或向银行办理抵押贷款。经原告多次催促，被告龙德公司以该项工程未整体验收为由拖延。请求：1、原告与被告龙德公司、刘德臣签订的《工程款抹账协议书》有效；2、被告龙德公司为原告办理88个车库的所有权登记。

被告龙德公司辩称，原告所诉事实属实及请求确认《工程款抹账协议书》有效的诉讼请求无异议。原告请求被告给原告办理88个车库所有权登记手续，没有依据。三方协议（《工程款抹账协议书》）约定由被告给原告办理所有权登记手续，但没有约定办理期限。被告已经向原告交付了车库，原告已经占有使用，未办理所有权登记之前，不影响原告的使用及收益。未能给原告办理所有权登记的原因是牙克石市政府与被告签订《兴安新城保障性住房及返迁房建设协议》后，由于市政府违约，未按约定拨付工程款，导致施工延期，至今无法进行整体综合验收，被告无法向房管部门申办所有权登记手续。另外由于市政府同返迁户之间达成关于超面积支付房屋价款的约定后，返迁户不按约定向被告支付超面积房屋价款，导致已建成的房屋至今不能全部交付返迁户，因未全部交接而致被告同市政府之间的协议不能履行完毕，因此被告未对所建房屋进行初始登记，故房管部门无法为原告办理转移过户登记手续。另外由于返迁户未能向被告交付超面积房款，导致被告资金紧张，无法交纳税款，办理完税凭证，也不能为被告办理房屋所有权登记。被告会积极同市政府及返迁户之间协商处理纠纷，纠纷解决之前，不能对房屋进行整体验收，未验收的房屋无法进行房屋所有权登记。故请求驳回原告的第二项诉讼请求，或延期一年由被告为原告办理房屋所有权登记手续。

被告刘德臣辩称，原告请求确认“三方抹账协议”有效，被告无异议，协议应该有效。88个车库已经交给原告，原告请求办理房产证与被告无关，是被告龙德公司的义务。因被告家住长春，路途遥远，故不能参加诉讼，被告提交答辩，因被告不到庭出现的不利判决结果，被告承担责任。

经审理查明，2013年12月11日牙克石市人民政府与被告龙德公司签订《兴安新城保障性住房及返迁房建设协议》约定，由龙德公司开发建设牙克石市兴安新城 D-13、D-18号地块的保障性住房及返迁房。龙德公司将该工程发包给华普公司施工。华普公司将部分工程转包给被告刘德臣。2015年6月20日被告龙德公司与华普公司同被告刘德臣签订《工程款抹账协议书》约定，因市政府未按约定拨付工程款，被告龙德公司拖欠华普公司工程款，华普公司拖欠被告刘德臣工程款。由被告龙德公司将已建成完工的387个车库抵付被告刘德臣施工价款38166299.6元。被告龙德公司将办理房屋所有权的手续提供给被告刘德臣，由被告刘德臣自行申办房屋所有权登记手续，被告龙德公司予以协助。待工程综合验收合格后开始办理房屋所有权登记，办理房屋登记发生的营业税及其他税费由被告刘德臣全额缴纳。2015年6月22日原告与被告龙德公司、刘德臣签订《工程款抹账协议书》约定，被告刘德臣将抵付工程款的387个车库中的88个车库（总面积9023.34平方米）抵付拖欠原告王广林的工程款670万元，由被告龙德公司、刘德臣共同向原告交付88个车库，被告龙德公司负责为原告办理房屋所有权登记手续，发生的税费由原告负担。协议签订后，被告龙德公司、刘德臣向原告交付了约定的88个车库。但因该项工程未经过整体验收，被告龙德公司不能取得办理房屋所有权登记相关手续。原告诉至本院请求:确认2015年6月22日原告与被告龙德公司、刘德臣签订《工程款抹账协议书》有效；被告龙德公司为原告办理房屋所有权登记手续。

原告王广林提交如下证据：

2015年6月22日原告与二被告签订的《工程抹账协议书》及车库明细（复印件，与原件核对无异）。证明施工承包人刘德臣拖欠施工分包人王广林的施工款670万元，经发包人龙德公司同意用88个车库冲抵王广林的工程款670万元，车库总面积2019.51平方米，车库的位置有详细清单。被告龙德公司无异议，本院予以采信。

被告龙德公司提交如下证据：

1、2015年6月20日龙德公司、华普公司、刘德臣三方签订的《工程抹账协议书》（复印件，与原件核对无异）。证明被告与原告签订的抹账协议是根据该份抹账协议而来的，该协议第六条约定，归施工人所有的车库待该工程综合验收合格后开始办理所有权登记，原告无证据证明工程已经验收合格，向被告提出办理所有权登记不符合约定。原告质证认为，对该证据的真实性无异议，但认为被告依据该协议不能抗辩原告要求办理所有权登记的诉求，被告应当履行协助义务。因原告对该证据真实性无异议，故本院对该证据的真实性，予以采信。

2、2013年12月11日，牙克石市人民政府与被告龙德公司签订的《兴安新城保障性住房及返迁房建设协议》（复印件）。证明市政府未按协议回购451户返迁房屋，未按施工进度拨付工程款，导致该项工程至今不能进行整体综合验收，不能办理房屋所有权登记。原告对该证据的真实性无异议，但认为与原告无关。因原告对该证据真实性无异议，故本院对该证据的真实性，予以采信。

本院认为，原告王广林与被告龙德公司、刘德臣于2015年6月22日签订《工程款抹账协议书》是根据2015年6月20日被告龙德公司与华普公司同被告刘德臣签订《工程款抹账协议书》中被告刘德臣用施工款项冲抵（购买）房屋价款，并用部分房屋出售给原告王广林并以原告王广林施工价款冲抵房屋价款。两份《工程款抹账协议书》属于商品房销售合同。原告王广林与被告龙德公司、刘德臣于2015年6月22日签订《工程款抹账协议书》主体适格、内容合法、权利义务关系明确。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款：“依法成立的合同，自成立时生效。”、《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”之规定，应为合法有效。原告请求确认与被告龙德公司、刘德臣签订的《工程款抹账协议书》有效的诉讼请求，本院予以支持。关于原告请求被告给予办理房屋所有权登记的诉讼请求，本院认为，虽然该项工程主体已经完成，但房屋的交付及办理房屋所有权登记需要工程验收程序及交纳税费等相关手续。因《工程款抹账协议书》约定发生的税费由原告负担，故被告龙德公司应负责办理工程验收的相关手续。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。”之规定，建筑工程竣工验收合格是办理房屋所有权登记的必要条件。另据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（三）项：“ 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”之规定，故原告请求被告给予办理房屋所有权登记的诉讼请求，本院支持被告龙德公司于工程验收合格后九十日内为原告办理房屋所有权登记（如果工程验收不合格，原告可另案请求被告承担违约责任）。故依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（三）项之规定，判决如下：

一、原告王广林与被告牙克石龙德房地产开发有限公司、刘德臣于2015年6月22日签订《工程款抹账协议书》有效；

二、被告牙克石龙德房地产开发有限公司于工程竣工验收合格之日起九十日内为原告王广林办理房屋所有权登记手续。案件受理费58700元（原告已预交），由被告牙克石龙德房地产开发有限公司负担。

     如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。

审  判  长    姜 晓 文

人民陪审员    张 艳 丽

人民陪审员    李 玉 玲

二  〇 一 六  年 六  月 二 十 九 日

书  记  员    宋 微 微

附：本案判决所依据的相关法律

一、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
　　法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
    二、《中华人民共和国物权法》第十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

三、《中华人民共和国建筑法》第六十一条　交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。

建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

四、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条  由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；

   （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。